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優(yōu)秀案例 | 張三與A公司、B公司、C公司物權(quán)確認(rèn)糾紛案
時(shí)間：2024.05.31 作者：北京中銀（深圳）律師事務(wù)所 趙乙橋
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一、案情簡(jiǎn)介
張三經(jīng)人才引進(jìn)調(diào)入深圳B公司，后指派到下級(jí)單位D公司工作。1993年7月，E公司與B公司簽署集資建房合同：由E公司在深圳某小區(qū)興建住宅，B公司集資分得爭(zhēng)議住房，E公司有條件進(jìn)行房改時(shí)，要為B公司員工辦理房產(chǎn)證。
1993年8月，B公司通知D公司：爭(zhēng)議房屋分配給D公司，由張三購(gòu)買。1994年6月，張三與D公司簽署《企業(yè)員工購(gòu)買微利房合同書》。
2019年初，張三得知小區(qū)內(nèi)有E公司職工取得房產(chǎn)證，遂要求B公司辦證，未果。因E公司已吊銷，張三進(jìn)而尋到其股東A公司，但A公司表示由于歷史變遷、企業(yè)改制等原因，辦證所需原始材料缺失，無(wú)法為其辦證。
2019年，張三向深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出辦證訴求，2020年2月，該中心答復(fù)：爭(zhēng)議房屋首次登記權(quán)利人為F公司，房屋性質(zhì)為非市場(chǎng)商品房，未辦理產(chǎn)權(quán)登記。出售方為D公司，非企業(yè)首次登記權(quán)利人。該房產(chǎn)應(yīng)須補(bǔ)繳地價(jià)后，由首次登記權(quán)利人與受讓方備齊材料共同向中心申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
經(jīng)查，E公司的權(quán)利義務(wù)承繼人為F公司，F(xiàn)公司改制過(guò)程中，還分立重組了C公司。D公司已吊銷，F(xiàn)公司已注銷。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.如何確定本案的適格訴訟主體？2.張三要求將訴爭(zhēng)房屋登記在其名下是否有法律依據(jù)和實(shí)踐可行性？
二、代理意見
就爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：目前A公司、B公司系本案具備履行能力的適格當(dāng)事人，應(yīng)繼續(xù)履行相關(guān)合同中遺留的關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的辦證義務(wù)。
（一）訴爭(zhēng)房屋交易過(guò)程全程在B公司的安排及指令下進(jìn)行，下屬企業(yè)D公司僅是根據(jù)B公司安排代為與張三簽署《企業(yè)員工購(gòu)買微利房合同書》，該合同已明確約定房產(chǎn)證辦理義務(wù)由B公司履行，無(wú)論是基于合同約定還是權(quán)利義務(wù)承繼關(guān)系,D公司已吊銷且沒(méi)有任何財(cái)務(wù)、人員、公章、場(chǎng)地的情況下，B公司需繼續(xù)履行訴爭(zhēng)房屋的辦證義務(wù)。
1. B公司是訴爭(zhēng)房屋的集資建造方，也是直接第一手購(gòu)買人，購(gòu)買用途系為B公司員工提供企業(yè)福利購(gòu)房之用。訴爭(zhēng)房屋亦系B公司明確規(guī)定由張三購(gòu)買，D公司僅是按照?qǐng)?zhí)行B公司的《通知》要求與張三簽署購(gòu)房合同。因此，《企業(yè)員工購(gòu)買微利房合同書》雖是由張三與D公司所簽，但從訴爭(zhēng)房屋的集資建造、交易、轉(zhuǎn)賣、實(shí)際管理過(guò)程可知，其中并無(wú)D公司任何獨(dú)立意志之體現(xiàn)，D公司僅是執(zhí)行其上級(jí)單位B公司的指令。
2.張三已經(jīng)履行完畢購(gòu)房合同項(xiàng)下所有義務(wù)，入住、合法占有、使用訴爭(zhēng)房屋至今，該合同項(xiàng)下僅遺留辦理房產(chǎn)證之義務(wù)，該義務(wù)已明確約定由B公司履行。即便D公司至今依然實(shí)際存續(xù)，也不改變?cè)撡?gòu)房合同中辦證義務(wù)依然系B公司承擔(dān)的既有約定。
3. B公司作為集資建房合同一方當(dāng)事人，怠于督促E公司及其權(quán)利義務(wù)承繼單位及時(shí)為張三辦證，導(dǎo)致引發(fā)本案，即便購(gòu)房合同沒(méi)有事先明確約定B公司的辦證義務(wù)，其依法是該合同義務(wù)的承繼人，且對(duì)D公司的吊銷負(fù)有全部責(zé)任，應(yīng)履行辦證義務(wù)。
（二）訴爭(zhēng)房屋的首次權(quán)利登記人為F公司，該司為《集資建房合同》甲方即E公司的權(quán)利義務(wù)承繼人，該司注銷后，A公司系首次權(quán)利登記人F公司的權(quán)利義務(wù)承繼主體，經(jīng)一審查明，確定A公司屬于涉案房產(chǎn)所在樓宇的實(shí)際管理控制人，A公司理應(yīng)承繼《集資建房合同》規(guī)定的E公司對(duì)B公司當(dāng)時(shí)員工即張三的辦證義務(wù)。
就爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：訴爭(zhēng)房屋不屬于《深圳市國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干問(wèn)題》（深圳市人民政府令第88號(hào)，下稱88號(hào)令）的政策性用房，且房屋買賣合同未違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定各方買賣合同有效，且涉案房屋不存在履行不能之法定情形。法院應(yīng)當(dāng)針對(duì)A、B公司應(yīng)不應(yīng)當(dāng)履行過(guò)戶義務(wù)作出判決。按照住房保障署在一審判決后對(duì)張三的口頭答復(fù)，即使?fàn)幾h房屋仍需要?jiǎng)澣胝咝杂梅刻幚?，可參?8號(hào)令或者最新的法規(guī)政策，通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或補(bǔ)齊差價(jià)的方式，補(bǔ)辦房改手續(xù)，進(jìn)而辦理訴爭(zhēng)房屋的房產(chǎn)證。一審法院僅以住房保障署答復(fù)系政策性住房、未作房改為由駁回張三訴請(qǐng)，明顯不當(dāng)。法庭需去函謹(jǐn)慎核實(shí)，并要求住房保障署詳細(xì)說(shuō)明、明確答復(fù)訴爭(zhēng)房屋的辦證政策、依據(jù)、理由。
其一，訴爭(zhēng)房屋非88號(hào)令規(guī)定的政策性住房。1.從適用主體上，根據(jù)88號(hào)令總則第一條、第二條、第三條的規(guī)定，可知88號(hào)令是解決“國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工”的“安居房”購(gòu)買和產(chǎn)權(quán)規(guī)范等問(wèn)題，但涉案房屋建造單位、首次登記權(quán)力人為企業(yè)，非國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。2.從時(shí)間效力上，涉案房屋建造、售賣給張三的時(shí)間均早于88號(hào)令實(shí)施時(shí)間數(shù)年之久，88號(hào)令無(wú)權(quán)追溯適用于訴爭(zhēng)房屋。
其二，對(duì)于此類歷史遺留建筑的處理是明確的，即根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》等深圳特區(qū)最新的法律法規(guī)規(guī)定處理，先“補(bǔ)繳地價(jià)”后，再行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
其三，相關(guān)最新國(guó)家和地方政策對(duì)于此列遺留建筑的處理方針是明確的。2021年1月4日《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)），特別明確“因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門辦理。。。已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購(gòu)房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記”。本案中A公司、B公司是訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利義務(wù)承繼人、主管單位，自然是辦證義務(wù)的適格當(dāng)事人。張三已經(jīng)向所有相關(guān)部門申請(qǐng)過(guò)、信訪過(guò)，現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是如果無(wú)生效判決確認(rèn)，張三客觀上無(wú)法自行籌備補(bǔ)繳地價(jià)的原始材料，必須通過(guò)司法裁判確認(rèn)才可解決。
其四，此外一審中住房保障署的XXX號(hào)答復(fù)不全面或被解讀錯(cuò)誤，僅因未查到房改信息，于是得出該房要適用88號(hào)令處理的結(jié)論，并片面理解“按房改政策售、租給本單位職工”的規(guī)定，導(dǎo)致一審駁回了張三訴請(qǐng)。一審判決后，經(jīng)于保障署面談溝通，保障署工作人員認(rèn)可張三當(dāng)時(shí)是B公司產(chǎn)權(quán)單位的正式職工，可以參照88號(hào)令理解為“產(chǎn)權(quán)單位”，需要補(bǔ)辦房改、補(bǔ)齊差價(jià)再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，已不存在法規(guī)政策的限制。關(guān)于該情況，請(qǐng)二審法院務(wù)必重新致函住房保障署核實(shí)。后經(jīng)二審法院去函核實(shí)，確認(rèn)可以通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行補(bǔ)辦房改手續(xù)后，二審法院方下判。
三、裁決結(jié)果/案件結(jié)果
2020年5月25日，深圳市福田區(qū)人民法院以“本案系單位內(nèi)部建房、分房等引起的房地產(chǎn)糾紛，該類案件不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”為由，裁定不予受理本案，張三就此提出上訴。
2020年7月31日，深圳市中級(jí)人民法院以“本案是否屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)待進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)”為由，撤銷一審不受理裁定，指令深圳市福田區(qū)人民法院立案受理。
2021年8月10日，深圳市福田區(qū)人民法院以：根據(jù)住房保障署回函所述，根據(jù)第88號(hào)令第十四條“未轉(zhuǎn)成市場(chǎng)商品房的自建房、合作建房和按社會(huì)微利價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)單位只能按房改政策出售、出租給本單位職工”的規(guī)定，明確載明涉案房產(chǎn)只能按房改政策售、租給本單位職工。涉案房產(chǎn)所在樓宇的首次權(quán)利登記權(quán)利人為F公司，而張三非產(chǎn)權(quán)單位的單位職工，不符合88號(hào)令的規(guī)定，也未取得相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)，故張三訴請(qǐng)三被告繼續(xù)履行合同為其辦妥房產(chǎn)證并協(xié)助過(guò)戶至張三名下的主張客觀無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，駁回張三訴請(qǐng)。
2023年8月10日，深圳市中級(jí)人民法院以A公司、B公司系《集資建房合同》、《企業(yè)員工購(gòu)買微利房合同書》合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)承繼人，且根據(jù)相關(guān)部門的回復(fù)，目前已不存在明顯的履行障礙為由，二審撤銷一審判決，改判A公司、B公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助張三辦理爭(zhēng)議房屋的房屋產(chǎn)權(quán)登記并轉(zhuǎn)移登記至張三名下（相關(guān)辦證、過(guò)戶費(fèi)用由張三負(fù)擔(dān)）。
四、案例評(píng)析
本案背景系深圳地區(qū)90年代初不同企業(yè)間進(jìn)行合資建房，再以社會(huì)微利房名義售賣給員工，合資建房企業(yè)及相關(guān)責(zé)任主體眾多，房產(chǎn)屬性各執(zhí)一詞，所需手續(xù)難以自行補(bǔ)辦。從適格主體的梳理、案由的選擇、訴請(qǐng)的表述，如何爭(zhēng)取案件被受理，如何證明應(yīng)當(dāng)進(jìn)行確權(quán)，如何證明具有現(xiàn)實(shí)的履行可能性，涉及的法律問(wèn)題均極其復(fù)雜，需要做大量法律法規(guī)政策梳理、材料獲取和準(zhǔn)備、論證工作。辦案進(jìn)程中還需要與不動(dòng)產(chǎn)中心、住房保障署等有關(guān)部門，就“是否需要參照88號(hào)令進(jìn)行房改”“能不能通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行房改”等現(xiàn)實(shí)履行的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)溝通。
訴訟過(guò)程一波三折，一審不受理，上訴后二審指令受理，指令受理后一審法院仍然片面理解保障署回函，認(rèn)為不具有履行可能性從而判決駁回張三訴請(qǐng)，終審在證明具備現(xiàn)實(shí)履行條件的情況下方得以改判。
當(dāng)前，深圳有大量此類歷史遺留建筑仍然未能順利處理確權(quán)程序，如能成為示范性案例，對(duì)于此類時(shí)間跨度長(zhǎng)、缺失原始辦證材料、相關(guān)責(zé)任主體滅失或者不配合辦證、特別是按照當(dāng)時(shí)政策需要房改但至今未進(jìn)行房改的非市場(chǎng)類商品房等諸如此類的歷史遺留建筑，如何通過(guò)司法程序進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，進(jìn)而依據(jù)生效判決強(qiáng)制補(bǔ)辦房改手續(xù)、強(qiáng)制辦證不斷摸索出暢通路徑。
五、結(jié)語(yǔ)和建議
本案從購(gòu)房到進(jìn)行訴訟確權(quán)，時(shí)間長(zhǎng)度跨越30年，相關(guān)主體發(fā)生變更、分立、改制、吊銷、注銷，致使?fàn)幾h房屋的辦證確權(quán)長(zhǎng)期無(wú)法落實(shí)，當(dāng)事人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中心、住建局、住房保障署信訪投訴仍未能解決后，最終不得已通過(guò)訴訟解決，過(guò)程可謂漫長(zhǎng)艱辛。本案當(dāng)事人在特定歷史時(shí)期所購(gòu)單位微利房，因相關(guān)責(zé)任企業(yè)在歷史洪流變遷中管理不善導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理久拖不決。在這起案例中，深圳中院從老百姓利益出發(fā)，讓本案能夠充分進(jìn)入實(shí)體審查，并始終保持了謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，認(rèn)真聽取當(dāng)事人意見，多方向有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，最終基于法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的全面理解支持了當(dāng)事人訴請(qǐng)，讓接近無(wú)望的張三最終得以心安。
衣食住行，住和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題涉及老百姓的切身利益和民生基本。國(guó)家賦予司法機(jī)關(guān)定分止?fàn)幍臋?quán)利，應(yīng)妥善處理歷史更替、改革開放、城市快速發(fā)展所帶來(lái)的、非購(gòu)房人本身原因過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的歷史遺留建筑問(wèn)題。我們都不可能再回到從前過(guò)去，在一些被遺漏的、合法的和看得見的權(quán)益之處，理應(yīng)讓老百姓在司法案件中感受到實(shí)實(shí)在在的公平正義。
