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解讀 | 以案說法——房產(chǎn)代持的效力認定
時間：2024.05.11 作者：北京中銀（深圳）律師事務所 劉國梁、陳艷、劉泉
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核心要旨
近年來受政策限購影響，房產(chǎn)代持現(xiàn)象愈演愈烈。最近，各地政府已陸續(xù)逐步放寬購房資格，房產(chǎn)代持數(shù)量可預見性地在未來會急劇下降，而現(xiàn)有代持房屋在過戶過程中將可能因代持人與被代持人利益沖突而遭遇阻礙。房產(chǎn)代持的權(quán)屬問題及借名買房合同效力問題一直是法院裁判中的爭議焦點，那么理清代持房產(chǎn)關系中的法律關系并識別風險，對保障房屋所有者的合法權(quán)益有著深遠意義。
案情簡介
被告甲借用原告乙的購房名額簽訂房屋買賣合同，并用乙的名義辦理借記卡，用于償還房屋按揭貸款。甲乙之間形成了事實上的委托代持房產(chǎn)關系，后甲將房屋出售給第三人。乙認為甲從始至終都不具有買房資格，其借名買房等行為違背公序良俗及相關法律規(guī)定，故主張委托代持合同無效，請求法院判決該房屋出售款項歸原告乙所有。后原告變更訴訟請求為被告甲向原告乙返還其支付的人民幣若干余元及支付資金占用利息。
律師答辯意見
劉國梁律師團隊作為被告代理律師，仔細分析案情，理清法律關系，并確定如下答辯方向：
1、 房產(chǎn)代持協(xié)議的效力
結(jié)合實踐及部分法院判例，借名行為本身并不導致借名合同無效。規(guī)避政策限制的房產(chǎn)代持協(xié)議也不能一概以“違反公序良俗原則”而否認其效力。生活中有些人借名買房可能是為了滿足購房需求而非違法套利，比如沒有戶口、社保繳納年限不足等原因無法購房等，這一類則可能被認定有效。司法實踐中應結(jié)合代持的原因和房屋的性質(zhì)來平衡雙方當事人的利益，從而認定代持行為是否違反了公序良俗原則。
2、 沒有簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議的情況下，房產(chǎn)代持關系事實的認定。
如果雙方當事人沒有簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，可以從購房款的來源，按揭銀行卡的實際持有、使用、管理人，契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)，被代持的房屋實際占有人，水電費管理費的繳納等等來認定代持關系是否成立。
本案中，雙方當事人是親屬關系，雖沒有簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，但代持人在簽署購房合同時，對房屋的代持關系是清楚且自愿的，且按揭銀行卡一直由被告保管持有使用，后房產(chǎn)代持關系也因房屋出售給第三人，隨著房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而消滅，原告的訴訟請求基礎已不存在。
基于上述答辯，原告當庭變更訴訟請求，刪除請求確認事實房屋代持協(xié)議無效，將返還售房款變更為返還其曾經(jīng)支付的資金及占用利息。
3、代持人與被代持人因房產(chǎn)代持產(chǎn)生的債權(quán)債務關系
基于房產(chǎn)代持這一事實而產(chǎn)生的債權(quán)債務，債權(quán)人要債務人返還款項，應證明資金來源系其所有，否則應承擔舉證不能的法律后果。本案中，原告要求被告返還款項，但對應的銀行卡自購房后一直由被告持有、使用和管理，且不能證明資金來源是其所有，應承擔舉證不能的法律后果。
裁判情況
法院在認定原被告雙方代持房產(chǎn)關系事實的前提下，認為原告不能充分舉證證明其訴請資金來源系其所有，駁回了原告全部訴訟請求。原告不服上訴至中院，二審法院采納劉國梁律師團隊的代理意見，維持一審判決。案件判決生效后，為確保案結(jié)事了減少家庭矛盾，劉國梁律師團隊還不遺余力在委托人全面勝訴的情況下促成當事人案外達成和解。
律師建議
房屋代持有風險，借名買房需謹慎。若雙方當事人綜合考量各種因素仍然選擇房屋代持，為了最大程度的規(guī)避風險，我們建議將房產(chǎn)交給他人代持時，代持人與被代持人應當簽署明確的代持協(xié)議，在協(xié)議中明確代持費用，收益分配、代持期限及違約責任等問題。確認房屋所有權(quán)歸被代持人實際持有。另外，如當事人需借名買房，建議被代持方實際控制房屋的使用避免今后騰房產(chǎn)生糾紛，同時就當注意收集證據(jù)，保留購房合同、中介合同原件，提供支付房款、稅費、中介費用等支付憑證。
劉國梁律師團隊在該案件中一審、二審以及庭后調(diào)解中都出色的完成了代理事項，不僅為委托人掙得合法權(quán)益，還適時幫助委托人及原告達成和解，避免親屬關系惡化，取得了很好的法律效果和社會效果。
