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一、裁判要旨

人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封。人民法院的查封措施固定的是房屋預(yù)告登記本身以及本登記完成之后對(duì)房屋的查封，不包括通過(guò)執(zhí)行程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等。人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，且法律并無(wú)明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使，非因法定事由，不能剝奪合同當(dāng)事人的合同解除權(quán)。房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。商品房預(yù)售合同解除后，預(yù)告登記失效，購(gòu)房者不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而開(kāi)發(fā)商作為訴爭(zhēng)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行。

二、案件基本信息

案號(hào)：最高人民法院（2019）最高法民再299號(hào)

當(dāng)事人：再審申請(qǐng)人（一審原告，二審上訴人）：長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)運(yùn)公司）

被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人）：長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷售有限公司（以下簡(jiǎn)稱慶豐公司）

被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人）：孫丹丹

原審第三人：黃湛軒

原審第三人：黃湛堯

原審第三人：長(zhǎng)春市輕工建筑工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱輕工工程公司）

三、基本案情

因慶豐公司與輕工工程公司、孫丹丹等訴前保全糾紛案，法院于2015年4月28日查封案涉房屋，查封期限一年。后在慶豐公司依據(jù)生效判決申請(qǐng)執(zhí)行，法院在執(zhí)行過(guò)程中，于2016年4月13日續(xù)封了案涉房屋。查封期限三年。領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)此提出執(zhí)行異議，一審法院于2017年5月2日作出（2017）吉01執(zhí)異813號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其異議請(qǐng)求。后領(lǐng)運(yùn)公司提起執(zhí)行異議之訴，即本案。

案涉房屋系孫丹丹于2014年10月23日向領(lǐng)運(yùn)公司交納1560319元首付款，并于2014年12月12日和領(lǐng)運(yùn)公司簽訂《商品房買賣合同》以銀行按揭貸款方式購(gòu)得，領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)孫丹丹取得該房屋所有權(quán)證并辦理完畢抵押登記之前所產(chǎn)生的所有孫丹丹應(yīng)付款項(xiàng)提供連帶責(zé)任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預(yù)告登記證。

長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)于2018年7月26日作出案涉仲裁裁決查明，孫丹丹自2015年7月21日起拖欠銀行貸款本息，銀行以孫丹丹及領(lǐng)運(yùn)公司為被告，向長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院提起訴訟，要求孫丹丹及領(lǐng)運(yùn)公司清償貸款本息。領(lǐng)運(yùn)公司于2017年2月15日代償10000元本息。2017年12月20日，長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院對(duì)此作出（2015）長(zhǎng)凈開(kāi)民初字第675號(hào)民事判決，判令孫丹丹償還本金3607901.33元及利息，領(lǐng)運(yùn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。領(lǐng)運(yùn)公司已于2018年1月26日代為清償銀行本金3607901.33元、利息535168.05元、訴訟費(fèi)及保全費(fèi)40743元。據(jù)此，裁決：（一）解除領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。（二）.......。（三）孫丹丹立即協(xié)助領(lǐng)運(yùn)公司辦理撤銷案涉房屋的預(yù)告登記。（四）駁回確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司為偉峰生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋所有權(quán)人的仲裁申請(qǐng)。

四、最高院認(rèn)為

本案系因訴爭(zhēng)房屋被查封后，領(lǐng)運(yùn)公司以仲裁裁決解除訴爭(zhēng)房屋買賣合同為由提出執(zhí)行異議之訴，阻卻人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。故本案應(yīng)當(dāng)審理認(rèn)定以下幾個(gè)方面：（一）慶豐公司對(duì)人民法院查封的訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利性質(zhì)；（二）人民法院的查封能否限制領(lǐng)運(yùn)公司行使合同解除權(quán)；（三）領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)案涉房屋能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

（一）慶豐公司對(duì)人民法院查封的訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利性質(zhì)

依據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封。人民法院對(duì)辦理了房屋預(yù)告登記的房屋進(jìn)行查封，查封的是孫丹丹享有的在本登記完成之前的要求領(lǐng)運(yùn)公司履行案涉《商品房買賣合同》的請(qǐng)求權(quán)，屬于合同權(quán)利。而慶豐公司對(duì)于查封預(yù)告登記房屋的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。只有當(dāng)訴爭(zhēng)房屋完成本登記（產(chǎn)權(quán)人為孫丹丹），慶豐公司才能對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等以滿足其債權(quán)。

（二）人民法院的查封能否限制領(lǐng)運(yùn)公司行使合同解除權(quán)

首先，人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，且法律并無(wú)明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使。查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭(zhēng)房屋的行為，并不當(dāng)然等同于限制孫丹丹、領(lǐng)運(yùn)公司關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣的合同權(quán)利。進(jìn)一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定了領(lǐng)運(yùn)公司享有合同解除權(quán)的條件，這是合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。非因法定事由，不能剝奪領(lǐng)運(yùn)公司的合同解除權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》進(jìn)一步對(duì)預(yù)告登記因債權(quán)消滅而失效進(jìn)行了規(guī)定，引起債權(quán)消滅的原因很多，例如，債權(quán)因?yàn)楹贤怀蜂N、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經(jīng)確認(rèn)解除了案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，即孫丹丹享有的訴爭(zhēng)房屋物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)因合同解除而消滅，相應(yīng)的對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記亦歸于失效。

（三）領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)案涉房屋能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益

領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)訴爭(zhēng)房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請(qǐng)，應(yīng)否得到支持。首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來(lái)看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個(gè)條文應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當(dāng)事人再通過(guò)另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時(shí)敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時(shí)進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定。而領(lǐng)運(yùn)公司提交的案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房屋的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。

其次，領(lǐng)運(yùn)公司提交了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預(yù))售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運(yùn)公司為訴爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項(xiàng)規(guī)定，能夠確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記失效。作為訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運(yùn)公司訴求解除人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封，本院予以支持。應(yīng)說(shuō)明的是，上述認(rèn)定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購(gòu)房款項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。

五、再審判決結(jié)果

依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

（一）撤銷吉林省高級(jí)人民法院(2018)吉民終452號(hào)民事判決、吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院(2017)吉01民初614號(hào)民事判決；

（二）不得執(zhí)行長(zhǎng)春市凈月開(kāi)發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋；

（三）確認(rèn)長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為長(zhǎng)春市凈月開(kāi)發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋的所有權(quán)人。

六、律師評(píng)析

一、關(guān)于人民法院的查封能否限制當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的問(wèn)題。

本案實(shí)際上是認(rèn)為人民法院的查封不能限制當(dāng)事人行使合同約定解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第九十三條、九十四條的規(guī)定，合同解除權(quán)分為合同約定解除權(quán)和合同法定解除權(quán)。司法實(shí)踐中，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在法院預(yù)查封期間，與法律賦予的查封效力一樣，具有固定權(quán)利現(xiàn)狀、排除之后物權(quán)變動(dòng)的效力。一旦該項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)被查封，當(dāng)事人就不能再通過(guò)行使合同約定的解除權(quán)解除合同，也不能通過(guò)協(xié)商一致解除合同。當(dāng)事人如果行使合同法定解除權(quán)，也必須符合合同法所規(guī)定的法定解除條件1。后一種觀點(diǎn)在《民事審判指導(dǎo)與參考》也有選登。兩種司法觀點(diǎn)雖然不同，但是通過(guò)閱讀背景案例可知，產(chǎn)生兩種司法觀點(diǎn)的背景案例不盡相同。其中，后一種觀點(diǎn)的背景案例顯示：開(kāi)發(fā)商主張是為了套取銀行貸款，與購(gòu)房者簽訂虛假商品房買賣合同，并以此主張商品房買賣合同無(wú)效，經(jīng)仲裁裁決商品房買賣合同無(wú)效。通過(guò)兩種司法觀點(diǎn)的背景案例可知，法院在處理同類問(wèn)題時(shí)，會(huì)基于當(dāng)事人是否存在善意來(lái)選擇適用相對(duì)應(yīng)的裁判規(guī)則。因此，在司法實(shí)踐中，雖然最高院的裁判規(guī)則有一定的指引作用，但是在具體案件處理過(guò)程中，還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的不同情況，具體分析具體運(yùn)用。特別是在已有權(quán)威案例的裁判觀點(diǎn)對(duì)己方不利的情況下，應(yīng)當(dāng)從細(xì)節(jié)著手，找出案件的不同點(diǎn)，盡力尋找對(duì)己方有利的方面。

二、關(guān)于開(kāi)發(fā)商依據(jù)解除商品房買賣合同的生效裁決排除強(qiáng)制執(zhí)行后，各方利益如何平衡的問(wèn)題。

雖然再審判決本院認(rèn)為部分確認(rèn)：不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購(gòu)房款項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。但是在孫丹丹已經(jīng)被執(zhí)行的情況，再讓其另案要求領(lǐng)運(yùn)公司返還已付購(gòu)房款，不但增加當(dāng)事人訴累，還增加當(dāng)事人的訴訟成本。司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還的已付購(gòu)房款可以作為被執(zhí)行人的到期債權(quán)，人民法院也可以執(zhí)行，但是在未經(jīng)生效裁判確認(rèn)的情況下，到期債權(quán)的執(zhí)行具有不確定性。

本律師團(tuán)隊(duì)曾承辦的一起同類案件，法院同樣是以上述裁判思路支持了開(kāi)發(fā)商對(duì)被查封房屋享有的排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，同時(shí)判決開(kāi)發(fā)商將應(yīng)返還購(gòu)房款交付執(zhí)行后再停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，即保障了開(kāi)發(fā)商的權(quán)益，又平衡了申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。這樣判決也符合《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第124條“案外人依據(jù)另案生效裁判對(duì)金錢債權(quán)的執(zhí)行提起執(zhí)行異議之訴”規(guī)定的精神：在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認(rèn)定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無(wú)效或應(yīng)當(dāng)解除，進(jìn)而判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，此時(shí)案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務(wù)合同無(wú)效的情況下，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。

三、“類案”不同判的其他情況

本律師團(tuán)隊(duì)曾承辦另一起案件中，案涉房屋購(gòu)買于2014年，備案登記在被執(zhí)行人名下，案涉房屋被查封后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)解和判決的方式解除了案涉商品房買賣合同，然后開(kāi)發(fā)商以此為由提起執(zhí)行異議以排除強(qiáng)制執(zhí)行。法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商起訴解除合同、法院判決書、調(diào)解書均在查封涉案房產(chǎn)之后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”的規(guī)定，依法不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行，法院最終駁回了開(kāi)發(fā)商要求排除強(qiáng)制執(zhí)行請(qǐng)求，但是，同時(shí)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，應(yīng)當(dāng)從拍賣房產(chǎn)的變價(jià)款中優(yōu)先支付給開(kāi)發(fā)商。該案中關(guān)于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款的適用與最高院的觀點(diǎn)完全不同。但是考慮到該案中的其他背景：被執(zhí)行人因非法吸收公眾存款罪，且被執(zhí)行人還有其他債務(wù)未清償；案涉房屋系2014年購(gòu)得，至開(kāi)發(fā)商提起解除合同時(shí)房屋價(jià)格已經(jīng)有大幅度的上漲。如果判決開(kāi)發(fā)商可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)影響刑事案件財(cái)產(chǎn)刑的執(zhí)行，也不利于保障其他債權(quán)人的利益，法院在保障開(kāi)發(fā)商已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分優(yōu)先受償?shù)那闆r下，駁回了開(kāi)發(fā)的執(zhí)行異議，也算是兼顧了開(kāi)發(fā)商的利益。最終，開(kāi)發(fā)商不服二審判決向最高院提起再審，最高院也遵循了二審判決的判決結(jié)果，駁回了開(kāi)發(fā)商的再審申請(qǐng)。

注釋：

1 《人民司法（案例）》2018年第14期“案外人不能以查封后的另案仲裁裁決阻卻執(zhí)行”