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中銀業(yè)績 | 精于訟而善于和：李瑋律師團隊以打促和，成功將離婚協(xié)議房產(chǎn)過戶至未成年子女名下
時間：2025.11.10 作者：中銀律師事務(wù)所
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近日，我所李瑋律師團隊代理的一起高額離婚后財產(chǎn)糾紛案落下帷幕。該案歷經(jīng)3年、3次起訴，最終在法院主持下達成調(diào)解，被告高某按約將案涉房產(chǎn)過戶至未成年子女名下，原告王某為子女維權(quán)的訴求得以實現(xiàn)，這場圍繞房產(chǎn)權(quán)益的長期爭議終獲妥善解決。
PART 01案情回顧
· 離婚協(xié)議遇履約難題，高價值房產(chǎn)歸屬陷爭議
王某與高某離婚時，曾在離婚協(xié)議書中明確約定：案涉房產(chǎn)歸兒子高某1、女兒高某2所有，但因政策原因，房產(chǎn)無法過戶至子女名下，故暫將房產(chǎn)登記至高某名下，待房產(chǎn)滿足變更登記條件之日起十日內(nèi)，高某將房產(chǎn)過戶至子女名下。
然而，離婚后，高某以其控股公司名義向銀行申請貸款，并以案涉房產(chǎn)為抵押物，設(shè)定了最高額幾千萬元的抵押擔(dān)保。王某為維護兩個未成年子女的合法權(quán)益，委托我所李瑋律師擔(dān)任其訴訟代理人，以離婚后財產(chǎn)糾紛為案由訴至法院，開啟維權(quán)進程。
PART 02代理攻堅
· 從程序到實體層層攻克，破解三大難題，為調(diào)解奠定基礎(chǔ)
（一）訴訟主體如何選擇是本案的首要難題，未成年子女能否作為原告起訴父或母要求其履行離婚協(xié)議書約定的義務(wù)？
首次起訴時，考慮到離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸子女所有，便以兩名未成年子女為原告、高某為被告起訴。但法院審理中，出現(xiàn)“子女非離婚協(xié)議簽訂主體，不具備原告資格”的爭議觀點，案件推進受阻。
第二次起訴時，以王某為原告、高某為被告、子女為第三人，仍未能形成有效推進，最終只能無奈撤訴。
兩次起訴受阻后，李瑋律師團隊并未輕易放棄，而是持續(xù)關(guān)注立法動態(tài)與司法趨勢。2024年4月，最高法發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）（征求意見稿）》，其中第十八條內(nèi)容為“離婚協(xié)議約定將特定財產(chǎn)給予子女，離婚后，一方在財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前請求撤銷該約定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。一方不履行前款離婚協(xié)議約定的義務(wù)，另一方請求其承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。離婚協(xié)議約定將特定財產(chǎn)給予子女，離婚后，一方有證據(jù)證明簽訂離婚協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形，請求撤銷離婚協(xié)議中相關(guān)條款的，人民法院應(yīng)依法予以支持?！痹撜髑笠庖姼迕鞔_傳遞了未來的司法裁判傾向。
第三次起訴時，李瑋律師團隊堅定以王某為原告、高某為被告、子女為第三人的訴訟架構(gòu)。為查明抵押合同細節(jié)、向高某施加履約壓力，同時為后續(xù)房產(chǎn)過戶掃清抵押障礙，李瑋律師團隊決定將某銀行一并列為被告，并在起訴狀中詳細闡述銀行未盡審慎注意義務(wù)提供貸款，并且在收到律師函告房產(chǎn)屬于原被告的兩名子女后仍然以該房屋為抵押物向被告提供巨額貸款，存在共同侵權(quán)故意。
該案審理過程中，2025年2月1日，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》正式施行，其中第二十條第一款、第二款規(guī)定：“離婚協(xié)議約定將部分或者全部夫妻共同財產(chǎn)給予子女，離婚后，一方在財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前請求撤銷該約定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。一方不履行前款離婚協(xié)議約定的義務(wù)，另一方請求其承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院依法予以支持?！边@為我方訴求提供了明確而堅實的法律依據(jù)。
第三次起訴得以順利推進，訴訟過程中，因銀行被列為被告有可能被訴故意侵權(quán)，銀行促使高某主動清償全部貸款，解除案涉房產(chǎn)的抵押登記，我方撤回對銀行的訴求，將銀行改列為第三人；基于該房產(chǎn)不能作為抵押物貸款的客觀情形，被告也對涉案房產(chǎn)有了松動的主觀意思。
（二）如何理解離婚協(xié)議中關(guān)于案涉房產(chǎn)歸屬條款的性質(zhì)，是“財產(chǎn)分割”還是“附條件的贈與”或“可撤銷的贈與”？
對方在庭審中始終堅持，房產(chǎn)歸子女所有的約定屬于“附條件的贈與”，并以條件未成就為由進行抗辯，試圖為“爽約”行為披上“合法外衣”。
對此，李瑋律師團隊在庭審中及代理詞中反復(fù)強調(diào)離婚協(xié)議的特殊性，即離婚協(xié)議是夫妻雙方就解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割等事宜達成的一攬子協(xié)議，具有強烈的人身屬性、整體性、道德約束力，完全區(qū)別于純財產(chǎn)性的普通贈與合同。離婚協(xié)議中約定案涉房產(chǎn)歸子女所有，并非高某單方對子女的贈與，而是夫妻雙方對共同財產(chǎn)的特殊分割方式。王某當(dāng)時同意將房產(chǎn)登記在高某名下，前提是高某后續(xù)會過戶給子女，本質(zhì)是為了保障未成年子女的生活穩(wěn)定，而非單純的贈與行為。該條款自離婚協(xié)議生效時即對雙方具有約束力，被告自始負有過戶義務(wù)，協(xié)議中關(guān)于“待滿足條件后過戶”的表述，僅是對履行條件的特別約定，而非贈與生效條件。
（三）深圳商品房過戶至未成年子女名下是否存在政策障礙？
原被告離婚時，深圳房產(chǎn)市場執(zhí)行較為嚴(yán)格的限購政策。深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。未成年子女難以滿足購房資格審核中的納稅或社保繳納要求，在當(dāng)時政策環(huán)境下，未成年子女名下難以持有房產(chǎn)，這也是案涉房產(chǎn)在雙方離婚后未立即過戶至子女名下而是暫時登記在被告名下的關(guān)鍵所在。
李瑋律師團隊持續(xù)關(guān)注政策動態(tài)，于2023年11月初敏銳捕捉到有幾篇微信公眾號推文中提及深圳限購及過戶政策迎來重大調(diào)整。李瑋律師團隊立即通過深圳市政府網(wǎng)站留言咨詢過戶政策，并多次致電深圳市12345政府服務(wù)熱線、深圳市住房公積金管理中心進行交叉核實，均得到一致答復(fù)：“父母與子女（含未成年子女）之間通過贈與形式轉(zhuǎn)讓商品住房的，若受贈人名下在本市沒有商品住房，首次贈與時無需審查受贈人的購房資格”。
由于該政策并未形成廣而告之的書面文件，李瑋律師團隊將通話全程錄音并作為證據(jù)提交，但庭審中被告律師仍以存在政策障礙無法過戶抗辯，我方遂要求被告指出具體障礙，并申請法院向政府部門發(fā)函核實，徹底打破對方的政策借口。
PART 03調(diào)解落地
· 繞開阻力，多輪溝通促成共識，3年糾紛案結(jié)事了
訴訟過程中，李瑋律師團隊發(fā)現(xiàn)雙方都有調(diào)解意愿：王某希望盡快完成過戶，避免子女權(quán)益長期懸而未決；高某則因名下財產(chǎn)被法院凍結(jié)，面臨資金周轉(zhuǎn)壓力，急需解封。但高某的代理人始終反對調(diào)解，導(dǎo)致調(diào)解屢屢陷入僵局。
李瑋律師積極推動調(diào)解員直接聯(lián)系高某本人，繞開其代理人的阻力，向?qū)Ψ疆?dāng)事人明晰利害關(guān)系，傳遞王某的合理訴求與調(diào)解誠意；針對雙方核心需求設(shè)計調(diào)解方案，以高某配合過戶作為解封前提，既保障子女權(quán)益，又解決高某的資金難題；堅持“調(diào)解與判決雙線準(zhǔn)備”，既給被告施加“若不調(diào)解則面臨敗訴風(fēng)險”的壓力，也確保即使調(diào)解失敗，未成年子女的權(quán)益仍能通過判決獲得保障。
在歷時數(shù)月的多輪磋商中，雖歷經(jīng)多次談判失敗，我方并未放棄推動調(diào)解，最終在法院即將作出判決的關(guān)鍵節(jié)點，促成雙方達成調(diào)解，高某配合將房產(chǎn)過戶至子女名下，這起持續(xù)三年的家庭糾紛得以圓滿解決。
PART 04辦案小結(jié)
· 處理復(fù)雜家事案件，律師既要有堅持訴訟到底的專業(yè)底氣，也要具備化解對立、促成共贏的溝通智慧
專業(yè)不僅是懂法律，更要懂政策、懂實務(wù)。面對政策類執(zhí)行障礙，代理人需摒棄“被動接受”的思維，不能因“無資格”“無法辦”的初步結(jié)論停滯，而應(yīng)主動追蹤政策動態(tài)、多渠道核查最新規(guī)定，并及時固定證據(jù)，將政策模糊地帶轉(zhuǎn)化為明確的維權(quán)支撐，為案件推進掃清障礙。
家事案件的核心目標(biāo)不僅是勝訴，更在于案結(jié)事了。當(dāng)雙方均有調(diào)解意愿時，律師需跳出“對抗式訴訟”思維，精準(zhǔn)把握雙方核心訴求，找到利益平衡點，靈活調(diào)整訴訟策略，爭取以更高效、更低成本的方式助力當(dāng)事人實現(xiàn)權(quán)益落地，真正化解矛盾，實現(xiàn)案結(jié)事了。
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