中銀文化
客戶至上、專業(yè)合作、勤勉盡責(zé)、優(yōu)質(zhì)高效
中銀解讀 | 疫情期間違約解除合同是否需要承擔(dān)天價(jià)違約責(zé)任
時(shí)間：2023.03.03 作者：北京中銀（深圳）律師事務(wù)所 劉國(guó)梁、劉泉
分享到：
閱讀提示
因受新冠疫情影響，在租賃合同履行過(guò)程中，屢現(xiàn)承租方因故單方面解除合同的情形。倘若承租方違約單方解除合同，且合同中約定了違約方需要承擔(dān)巨額違約責(zé)任的情況下，合同中對(duì)違約金的約定是否有效？當(dāng)事人是否必須按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任？
案情介紹本案出租方“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”系大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份公司全資子公司，承租方為國(guó)內(nèi)某知名教培機(jī)構(gòu)。雙方于2021年2月簽訂租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定“教培機(jī)構(gòu)”承租“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”商鋪。簽約后，承租方人辦理手續(xù)進(jìn)場(chǎng)并完成施工，但后期各種原因決定退租不再經(jīng)營(yíng)。雙方多次協(xié)商調(diào)解均未果，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”最終向北京仲裁委申請(qǐng)仲裁，要求被申請(qǐng)人“教培機(jī)構(gòu)”按租賃合同承擔(dān)相當(dāng)于24個(gè)月租金的違約責(zé)任。
案情要點(diǎn)
出租方“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”認(rèn)為承租方“教培機(jī)構(gòu)”系單方面違約解除合同，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約。因此，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”不同意解除合同并多次委托律師發(fā)函索要巨額賠償。承租方“教培機(jī)構(gòu)”不得已委托劉國(guó)梁律師團(tuán)隊(duì)提前介入。本案系委托人提出解約且合同的確約定了高額違約責(zé)任，委托人明顯處于下風(fēng)，尤其是委托人當(dāng)時(shí)并沒(méi)有以受疫情影響作為解約理由。劉國(guó)梁律師團(tuán)隊(duì)接受承租方委托后，積極研究應(yīng)對(duì)方案，一方面積極與申請(qǐng)人溝通協(xié)商，另一方面多次利用和解協(xié)商的機(jī)會(huì)不斷發(fā)函補(bǔ)正解約理由。同時(shí)，律師團(tuán)隊(duì)還專門調(diào)取租賃物的權(quán)屬登記信息，包括向政府部門查詢租賃物土地用途及消防驗(yàn)收相關(guān)資料。
律師答辯意見
1、申請(qǐng)人將未經(jīng)消防驗(yàn)收合格且未取得產(chǎn)權(quán)證的租賃物出租存在過(guò)錯(cuò)，被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人發(fā)生爭(zhēng)議期間租賃物仍沒(méi)有通過(guò)消防驗(yàn)收，租賃合同依法無(wú)效。而且，申請(qǐng)人存在變更土地用途的違法情形。
2、申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人承擔(dān)的違約責(zé)任不符合法律規(guī)定，申請(qǐng)人未根據(jù)約定時(shí)間確保商場(chǎng)整體開業(yè)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。
3、申請(qǐng)人提供的格式合同規(guī)定的違約金過(guò)高且加重被申請(qǐng)人的責(zé)任條款未履行提示或說(shuō)明義務(wù)，被申請(qǐng)人主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容。
4、被申請(qǐng)人在未正式進(jìn)入租賃期前已經(jīng)及時(shí)通知了申請(qǐng)人，盡到了合理義務(wù)。申請(qǐng)人沒(méi)有損失，申請(qǐng)人放任擴(kuò)大損失應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)責(zé)任。
5、疫情屬于不可抗力，尤其對(duì)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)影響甚大。被申請(qǐng)人蒙受重大損失不得已解除合同，根據(jù)合同及法律政策規(guī)定可以免除相應(yīng)的責(zé)任。
裁決結(jié)果本案開庭后，申請(qǐng)人多次補(bǔ)充證據(jù)，案件也經(jīng)過(guò)兩次延長(zhǎng)審理期限。在劉國(guó)梁律師團(tuán)隊(duì)的努力下，仲裁庭最終采納了律師的答辯意見，認(rèn)為違約金約定明顯過(guò)高且疫情足以影響承租人正常經(jīng)營(yíng)，對(duì)申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人支付約150萬(wàn)余元的違約責(zé)任不予支持。
辦案心得
回顧本案，委托人在沒(méi)有律師審查的情況下單方提出解除合同存在很大風(fēng)險(xiǎn)，律師團(tuán)隊(duì)利用協(xié)商和解的時(shí)機(jī)不動(dòng)聲色將補(bǔ)充的解除理由植入雙方往來(lái)回復(fù)函中為后續(xù)扭轉(zhuǎn)起了重要作用。在疫情肆虐的三年里，許多企業(yè)都面臨著困境，一些知名企業(yè)甚至因此破產(chǎn)倒閉。本案庭審期間，律師團(tuán)隊(duì)代表被申請(qǐng)人多次提出疫情屬于不可抗力及可以參照《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》審理本案。本案仲裁庭雖然沒(méi)有明確疫情是否屬于不可抗力，但在審理本案時(shí)的確考慮了疫情對(duì)教培行業(yè)的嚴(yán)重影響，再結(jié)合律師對(duì)格式合同效力、租賃物使用用途、消防驗(yàn)收時(shí)間提出的質(zhì)疑，最終做出了有利于被申請(qǐng)人的裁決。因此，在代表承租人代理類似案件中，僅以疫情為不可抗力作為抗辯不足以逆轉(zhuǎn)案件。如果要爭(zhēng)取裁判者的支持，不只要將疫情對(duì)教育行業(yè)的影響說(shuō)透，而且還要善于捕捉及放大租賃物及合同條款本身存在的其他問(wèn)題，多管齊下才足以影響裁判者的自由心證。
