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中國內(nèi)地的物業(yè)管理行業(yè)萌芽于1981年，當(dāng)時境內(nèi)第一家物業(yè)管理公司在深圳經(jīng)濟特區(qū)成立。近些年來，支持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的利好政策相繼生效，其中包括2014年12月發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（要求省級價格主管部門廢止對保障性住房、房改房、老舊住宅社區(qū)及前期物業(yè)管理服務(wù)以外的非保障性住房的所有價格控制或指導(dǎo)政策），以及2015年11月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（旨在將提供物業(yè)管理服務(wù)進一步標(biāo)準(zhǔn)化，以作為住宅服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級及多元化的一部分）。2014年8月和2018年12月，國家發(fā)改委又先后發(fā)布了《關(guān)于促進智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于繼續(xù)開展新型智慧城市建設(shè)評價工作深入推動新型智慧城市健康快速發(fā)展的通知》，對中國智慧城市建設(shè)作出了全面部署。隨著城鎮(zhèn)化進程加快及人均可支配收入不斷增長，中國商品房的供應(yīng)亦急劇增加，物業(yè)管理行業(yè)也隨之迎來前所未有的良好發(fā)展機遇。

包括最新掛牌的京城佳業(yè)物業(yè)（02210）在內(nèi)，截至2021年11月10日，共有49家來自中國境內(nèi)的物業(yè)管理公司在香港聯(lián)交所掛牌上市，另有18家境內(nèi)同行業(yè)公司正在上市處理中。本期，我們將從監(jiān)管關(guān)注點及法律合規(guī)方面對境內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)上市香港上市進行解析。

一

上市監(jiān)管的若干關(guān)注點

（一）業(yè)績記錄期內(nèi)及期后的并購交易

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理公司在業(yè)績記錄期內(nèi)及期后開展并購交易是近年來的慣常現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為企業(yè)規(guī)模擴張迅速，收并購步伐加速明顯。今年一季度，上市物業(yè)管理企業(yè)共發(fā)起13起收并購活動，涉及金額為人民幣95.77億元，已經(jīng)超過2020年全年92.14億元總收并購額。物業(yè)管理行業(yè)大規(guī)模并購案例的不斷涌現(xiàn)，一方面表現(xiàn)出大型物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模擴張的決心和魄力，另一方面也印證了國內(nèi)部分開發(fā)商在“三道紅線”政策下選擇出售物業(yè)、以換取流動性的現(xiàn)實壓力。

根據(jù)聯(lián)交所上市規(guī)則4.05A，公司如在業(yè)績記錄期內(nèi)所完成的并購交易被歸類為主要交易或非常重大的收購事項（即每項并購交易規(guī)模（總資產(chǎn)、盈利或收入測試）達到25%或以上），則須披露該被收購公司在營業(yè)記錄期開始至收購日期之間（即收購前）單獨的經(jīng)審計的財務(wù)資料。

根據(jù)聯(lián)交所上市規(guī)則4.04(2)、4.04(4)、4.28 , 公司如在營業(yè)記錄期后進行收購或意向收購附屬公司或業(yè)務(wù)，則須披露被收購公司于營業(yè)記錄期內(nèi)單獨的經(jīng)審計的財務(wù)資料；若收購的附屬公司或業(yè)務(wù)成為集團的主要附屬公司（即并購或意向并購加總規(guī)模（總資產(chǎn)、盈利或收入測試）達到5%或以上），則需要披露經(jīng)擴大后集團的備考財務(wù)資料。

由此可見，無論是業(yè)績期內(nèi)的重大收購還是業(yè)績記錄期后的收購，上市申請人均需要在招股書附錄中披露被收購公司的審計報告及在財務(wù)章節(jié)中加入被收購公司財務(wù)資料的管理層分析。

此外，中介團隊也需要對業(yè)績記錄期后收購進行業(yè)務(wù)和法律盡調(diào)，并需要在招股書進行詳盡披露，各項額外的工作均有可能會對上市時間表構(gòu)成影響。與此同時，中國法律意見書需囊括對新并購附屬公司或業(yè)務(wù)的法律意見，亦需要開具相關(guān)合規(guī)證明函；如在盡職調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)有不合規(guī)事項等，也需要公司及時解決。在此基礎(chǔ)上，還需考慮并購目標(biāo)如納入集團內(nèi)會否影響集團業(yè)務(wù)及其上市定位，該并購目標(biāo)可否提升公司整體競爭力或配合公司未來發(fā)展策略等因素，以及與架構(gòu)搭建過程中業(yè)務(wù)板塊分配的一致性，避免收購與劃歸在上市體系外的業(yè)務(wù)相類似的公司。如被并購的公司或資產(chǎn)構(gòu)成集團的重要組成部分，或?qū)ξ磥碛麕碇卮筘暙I，都會影響集團的擁有權(quán)及管理層的連續(xù)性，從而影響集團的上市申請。有鑒于此，如物業(yè)管理公司慣常依托項目全委、股權(quán)合作、收購并購等多種方式獲取市場份額，而進行未來并購可能影響上市工作進度及時間的，我們建議，為防止觸發(fā)監(jiān)管關(guān)注，公司務(wù)必與上市中介團隊保持密切溝通。

（二）收費模式及收入確認(rèn)

根據(jù)行業(yè)慣例，物業(yè)管理公司的收費模式通常分為包干制和酬金制，不同收費模式下收入確認(rèn)方式并不相同。兩種模式比較而言，包干制下物管公司確認(rèn)的收入較大。而對于酬金制項目，由于物管公司通常也負(fù)責(zé)酬金制項目的賬目管理，可能出現(xiàn)賬目劃分不明確、賬目拆分困難的問題，也普遍存在酬金制項目按包干制項目方式確認(rèn)收入的情況。加之部分物業(yè)管理公司現(xiàn)金收款比例高，通常還可能出現(xiàn)按收付實現(xiàn)制而非權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬的問題。此外，還可能存在將公共區(qū)域收益全部記為物管公司收入、未嚴(yán)格按照合同約定將相關(guān)收入分配予業(yè)主等問題。

整體而言，由于物業(yè)管理公司下屬物管項目較多，可能大量涉及包干制及酬金制收入確認(rèn)處理、賬目劃分處理、收付實現(xiàn)制的整改、公共區(qū)域收益調(diào)整等問題，因此我們建議，需重點對相關(guān)財務(wù)處理及財務(wù)內(nèi)控制度進行梳理及整改，避免影響整體財務(wù)報表的準(zhǔn)確性。具體來說，公司需提前梳理公司內(nèi)部物管收費具體模式，并在財務(wù)處理上做顯著區(qū)分；酬金制項目的賬目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格與物管公司的自有賬目進行劃分；招股書應(yīng)當(dāng)披露包干制和酬金制金額分別與物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入的百分比。

根據(jù)2018年版最新修訂的《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)；此外，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。故此，對于物業(yè)管理公司在管理公攤面積過程中因發(fā)布小區(qū)廣告、管理或出租小區(qū)車庫等行為產(chǎn)生的相應(yīng)收入，中國律師需審查相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，并確保物業(yè)管理服務(wù)合同所涉條款已明確業(yè)主大會授權(quán)公司從事此類行為，進而使該部分收入的合法性最終得以確認(rèn)。

再有，當(dāng)存在部分房地產(chǎn)開發(fā)商于商業(yè)物業(yè)預(yù)售期間承諾買受人在物業(yè)落成后的若干期間內(nèi)以某約定價格返租該物業(yè)等相關(guān)情形時，我們提請注意，該行為可能會造成會計準(zhǔn)則下成本確認(rèn)的準(zhǔn)確性問題，具體來說，是指需確認(rèn)返租成本應(yīng)歸類至開發(fā)成本或是出租成本。根據(jù)現(xiàn)行有效的《商品房銷售管理辦法》第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。因此，對預(yù)售物業(yè)進行售后返租有可能觸發(fā)合規(guī)風(fēng)險。

由此，對于成本確認(rèn)的準(zhǔn)確性問題，我們建議，公司應(yīng)當(dāng)與審計師重點梳理記錄期內(nèi)涉及售后返租的業(yè)務(wù)中成本確認(rèn)的流程，如有需要，盡早作出相應(yīng)的會計調(diào)整，避免影響整體財務(wù)報表的準(zhǔn)確性。針對已發(fā)生的預(yù)售物業(yè)售后返租事項，建議盡快梳理并進行合規(guī)風(fēng)險評估，必要時通過內(nèi)控介入加以整改；對于還未發(fā)生的物業(yè)預(yù)售，建議公司避免采用預(yù)售物業(yè)（未竣工）的售后返租模式，或可于物業(yè)交付后向買受人提出返租，但相應(yīng)定價須合理公允。

（三）上市公司的獨立性

根據(jù)項目主辦經(jīng)驗，已上市案例中，物業(yè)管理公司的在管物業(yè)由控股股東進行主導(dǎo)開發(fā)的實屬普遍現(xiàn)象，申言之，物業(yè)管理公司往往存在對母集團業(yè)務(wù)依賴程度較高的問題。盡管聯(lián)交所對于判斷物業(yè)管理公司獨立性的量化指標(biāo)（如在管面積、收入占比等）并無明確的 “紅線”要求，但根據(jù)過往項目經(jīng)驗及已上市案例分析，前述量化指標(biāo)在業(yè)績記錄期內(nèi)通常呈明顯下降趨勢。

關(guān)于上市公司獨立性問題的深度剖析，具體請參見本團隊港股IPO系列文章第五篇《“聚光燈”和“放大鏡”下的企業(yè)人財事》。

二

合規(guī)風(fēng)險管理與操作建議

（一）項目承接方式

房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)過招投標(biāo)程序直接與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同的情形時有發(fā)生。根據(jù)《物業(yè)管理條例》之相關(guān)規(guī)定，住宅物業(yè)開發(fā)商須通過招投標(biāo)程序選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)供貨商；若投標(biāo)人數(shù)少于3名或相關(guān)住宅規(guī)模相對較小，經(jīng)主管部門事先批準(zhǔn)，物業(yè)開發(fā)商無需通過招投標(biāo)程序即可直接聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)供貨商；住宅物業(yè)開發(fā)商未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。有鑒于此，我們建議，務(wù)必加強內(nèi)控措施以確保能夠持續(xù)符合物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范要求，就未經(jīng)過招投標(biāo)程序承接的物業(yè)管理項目進行梳理并如實披露，并在可能的情況下盡早與主管部門溝通取得確認(rèn)函。

（二）物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)

針對部分物業(yè)管理公司可能存在擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的問題，根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（發(fā)改價格【2014】2755號）之相關(guān)規(guī)定，物管公司對非保障性住房物業(yè)服務(wù)，可按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主收費；保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務(wù)收費，由各省級價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實際情況決定實行政府指導(dǎo)價；住宅小區(qū)停車服務(wù)，按照停車服務(wù)合同約定收費。此外，2021年1月1日施行的《最高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條對物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的情形進行了約束。綜上，我們建議，需對物業(yè)管理項目按地區(qū)進行梳理，重點核查是否超出項目當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，并根據(jù)實際情況，在整體合規(guī)框架下對財務(wù)數(shù)據(jù)進行必要調(diào)整（如收入確認(rèn)）。

（三）勞動與人事管理

眾所周知，物業(yè)管理屬勞動密集型行業(yè)，往往存在員工社保及住房公積金未足額繳納的問題，也就是說，公司存在被主管機關(guān)要求強制補交社保、公積金以及繳納社保滯納金的合規(guī)性風(fēng)險較大。關(guān)于社保公積金的披露及整改建議，具體請參見本團隊港股IPO系列文章第六篇《不合規(guī)，毋寧死？》。

此外，物業(yè)管理公司還常常存在勞務(wù)派遣用工和勞務(wù)外包形式不符合法律規(guī)定的情形。首先，鑒于勞務(wù)派遣一般在臨時性、輔助性或者替代性的工作崗位上實施，用工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制勞務(wù)派遣的用工數(shù)量，一般而言，我們建議，被派遣的勞動者數(shù)量不宜超過其用工總量的10%。其次，勞務(wù)派遣單位還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的勞務(wù)派遣資質(zhì)。當(dāng)勞務(wù)外包合同因約定不當(dāng)而被認(rèn)定為勞務(wù)派遣時，該外包機構(gòu)如果不具備相應(yīng)合法派遣資質(zhì)的，甚至可能被認(rèn)定為事實勞動關(guān)系，繼而使得用工單位需按照《勞動法》、《勞動合同法》及相關(guān)法律法規(guī)關(guān)于直接用工的規(guī)定，承擔(dān)較重的不利法律后果。綜上，公司應(yīng)當(dāng)盡早規(guī)范用工方式、用工范圍和用工人數(shù)，以免形成上市阻礙。

（四）業(yè)務(wù)資質(zhì)

1.傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)

2018年3月8日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部廢止《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號），同年3月19日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令第698號）刪去《物業(yè)管理條例》第二十四條中對物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的規(guī)定，至此，我們認(rèn)為，國家在法規(guī)層面取消了對物業(yè)管理公司須具備物業(yè)管理資質(zhì)的強制性要求。

除一般的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容外，如存在自行運營其他特定業(yè)務(wù)情形的，需另行履行相應(yīng)手續(xù)。例如：

若涉及自行運營經(jīng)營性停車場等相關(guān)業(yè)務(wù)時，則根據(jù)不同的地方性規(guī)定，經(jīng)營性停車場經(jīng)營者可能需要辦理許可或備案手續(xù)。如深圳地區(qū)的相關(guān)企業(yè)按照《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機動車停放管理條例》申請開辦經(jīng)營性停車場的，應(yīng)當(dāng)向市公安交管部門申請《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》。未取得許可證的停車場，不得提供有償停放服務(wù)。又如根據(jù)《廣州市停車場條例》的規(guī)定，公共停車場、專用停車場和臨時停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在工商登記后二十個工作日內(nèi)向停車場所在地的區(qū)交通行政主管部門提交資料，辦理備案手續(xù)。

若涉及自行提供電梯安裝改造維修等相關(guān)業(yè)務(wù)時，則應(yīng)依據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的規(guī)定取得相應(yīng)的許可證。

再有，涉及自行經(jīng)營游泳池的，則應(yīng)依據(jù)《經(jīng)營高危險性體育項目許可管理辦法》取得體育行政主管部門的許可，并依據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》取得《衛(wèi)生許可證》。

2. 增值服務(wù)資質(zhì)

隨著近年來互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)科技條件的不斷成熟，實踐中大量存在物業(yè)管理公司通過移動應(yīng)用程序（APP）為住戶推介線上線下服務(wù)平臺的廣泛嘗試，例如住戶認(rèn)證、訪客授權(quán)、物業(yè)管理費支付等。我們認(rèn)為，該線上平臺為住戶提供相關(guān)信息服務(wù)的模式有可能涉及增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可及行業(yè)監(jiān)管等法律問題。即：

若線上平臺屬自營范疇，且該物管公司僅將線上平臺作為線下物業(yè)及其固有服務(wù)的自然延伸，或者雖提供了信息服務(wù)，但并未實際收取信息服務(wù)費用的，均屬于從事非經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)，一般僅需要辦理ICP備案。

若線上平臺一并提供其他付費類信息服務(wù)內(nèi)容的，則該付費類信息服務(wù)可能還需另行取得增值電信業(yè)務(wù)許可。

信息來源：

www.ryanbencapital.com/2021/05/31/d826f546d0/

本文由中銀高級合伙人李良機律師擔(dān)任指導(dǎo)顧問。

后記

本文是中銀資本市場團隊境內(nèi)企業(yè)香港上市解析系列的完結(jié)篇，感謝各位讀者朋友一直以來的持續(xù)關(guān)注。通過該系列，我們希冀從上市地的選擇、香港上市流程、香港上市關(guān)注點、招股書的研讀及重點行業(yè)解析等多個角度，為大家搭建港股上市的認(rèn)識框架之余，也為涉外資本市場法律服務(wù)略盡綿薄之力。因水平有限，難免存在不足，誠待方家雅正。